Eski Evi Alıp Yenilemek mi, Sıfır Daire Almak mı?

Büyük İkilem ve 2025 Gerçekleri

Ev sahibi olmak, sadece Türkiye’de değil, tüm dünyada bireylerin hayatları boyunca verecekleri en büyük finansal ve duygusal kararlardan biridir. Ancak 2025 yılına girdiğimiz şu günlerde, Türkiye konut piyasası denklemi hiç olmadığı kadar karmaşık. Bir yanda artan inşaat maliyetleri nedeniyle fiyatları astronomik seviyelere ulaşan ve giderek şehir merkezlerinden uzaklaşan "Sıfır Konutlar"; diğer yanda şehrin kalbinde yer alan, metrekaresi geniş ama yorgun, bakım isteyen "İkinci El Konutlar".

Eskiden denklem basitti: "Param varsa sıfır alırım, yoksa eskiye bakarım." Ancak bugün bu denklem tersine dönmüş durumda. Bilinçli yatırımcılar ve yaşam kalitesine önem veren aileler, artık "eskiyi alıp dönüştürme" (fixer-upper) stratejisine yöneliyor. Peki, bu gerçekten karlı mı? Yoksa astarı yüzünden pahalıya gelen bir macera mı?

Kainta İnşaat olarak, yıllara dayanan tecrübemiz, binlerce metrekarelik tadilat ve inşaat geçmişimizle bu konuyu masaya yatırıyoruz. Bu dev rehberde, sadece fiyatları değil; yaşam kalitesini, deprem riskini, teknik altyapıyı, hukuki süreçleri ve yatırımın geri dönüş süresini (ROI) en ince detayına kadar inceleyeceğiz.

Eğer şu an emlak sitelerinde sekmeler arasında kaybolduysanız, arkanıza yaslanın. Bu rehber bittiğinde, kararınızı vermiş olacaksınız.

2025 Yılında Konut Piyasasının Görünümü

Karar vermeden önce "saha zeminini" tanımamız gerekir. 2025 Türkiye'sinde inşaat ve emlak sektörü hangi dinamiklerin etkisi altında?

1.1. Arsa Arzı ve Lokasyon Sorunu

İstanbul, İzmir, Ankara gibi metropollerde "merkezi arsa" kavramı neredeyse tarih oldu. Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Karşıyaka veya Çankaya gibi ilçelerde boş arsa bulmak imkansıza yakın. Bu bölgelerde yapılan "yeni" projelerin tamamı kentsel dönüşüm (yık-yap) projeleridir ve bu da maliyetleri ciddi oranda artırır. Bu nedenle, "sıfır proje" arayanlar genellikle şehrin çeperlerine, yeni gelişen ama sosyal imkanları henüz oturmamış, ulaşım akslarına uzak bölgelere itilmektedir. "Eski ev" ise size "konumu" satar.

1.2. İnşaat Maliyet Endeksi ve Malzeme Fiyatları

2024 ve 2025 yıllarında döviz kurundaki dalgalanmalar ve enerji maliyetleri, inşaat malzemelerinin fiyatını yukarı çekti. Müteahhitler, bu maliyetleri sıfır daire fiyatlarına yansıtmak zorunda. Bir sıfır daire aldığınızda, aslında şu kalemleri ödüyorsunuz:

• Arsa Payı (En büyük kalem)

• İnşaat Maliyeti

• Müteahhit Karı (%25 - %40 arası)

• Pazarlama ve Lansman Giderleri

• Finansman Giderleri

Kendi evinizi tadil ettiğinizde ise, aradaki "müteahhit karı", "pazarlama gideri" ve "arsa rantı" kalemlerini ekarte edersiniz. Sadece malzeme ve işçilik ödersiniz.

1.3. Net/Brüt Metrekare Yanılgısı

Yeni projelerde, otoparklar, sosyal tesisler, yangın merdivenleri ve asansör boşlukları "brüt" metrekareye dahil edilir. Satış ofisinde "100 m²" diye satılan bir evin içine girdiğinizde süpürülebilir alanın (net alan) 65-70 m²'ye düştüğünü görebilirsiniz. 1990-2005 arası yapılmış eski binalarda ise bu kayıp çok daha azdır. 100 m² denen eski bir ev, genellikle net 90 m² kullanım alanı sunar. Bu da %20-30 daha fazla yaşam alanı demektir.

SIFIR EV ALMAK (Avantajlar, Dezavantajlar ve Riskler)

"Anahtarı çevir ve gir." Kulağa çok hoş geliyor, değil mi? Sıfır ev almanın psikolojik rahatlığı tartışılmaz. Ancak madalyonun diğer yüzüne bakalım.

2.1. Neden Sıfır Ev? (Avantajlar)

1. Deprem Yönetmeliği: 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne (veya en azından 2007 yönetmeliğine) uygun yapılmıştır. C30-C35 beton sınıfları kullanılmıştır. Bu, psikolojik olarak büyük bir güvenlik hissi verir.

2. Tesisat Sorunsuzluğu: Borular, kablolar, kombi, petekler... Her şey yenidir. İlk 5-10 yıl boyunca ağır bakım gerektirmez.

3. Modern Olanaklar: Kapalı otopark, güvenlik, spor salonu gibi sosyal donatılar genellikle standarttır.

4. Kredi Kolaylığı: Bankalar, sıfır konutlara (özellikle enerji kimlik belgesine sahip olanlara) daha yüksek oranda ve daha kolay kredi verebilir (Dönemsel kampanyalara bağlı olarak).

2.2. Sıfır Evin Dezavantajları

1. Fiyat Köpüğü: "Yeni" olmanın bir primi vardır. Aynı lokasyondaki 20 yıllık bir binaya göre %50 ila %100 daha pahalı olabilir.

2. Standart Tasarım: Müteahhit ne seçtiyse onu kullanmak zorundasınız. Mutfak dolabının rengini, parkenin tonunu sevmeseniz bile, "Sıfır parası ödedim, şimdi bunu söküp atamam" diyerek katlanmak zorunda kalırsınız.

3. Ses Yalıtımı Sorunu: Yeni binalarda kullanılan hafif tuğla ve gazbeton malzemeler, eğer doğru yalıtılmamışsa, yan daireden ses geçişine eski tuğla duvarlara göre daha fazla izin verebilir.

4. Yerleşim Süreci: Yeni bitmiş binalarda iskan (oturma izni) alma süreci uzayabilir, şantiye elektriği kullanmak zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca bina tam dolana kadar aidat ve yönetim sorunları yaşanabilir.

ESKİ EV ALIP YENİLEMEK (Potansiyel, Süreç ve Karlılık)

İşte Kainta olarak uzmanlığımızın konuştuğu alan. "Eski ev", ham bir elmas gibidir. Doğru işlendiğinde, piyasa değerinin çok üzerinde bir değere ulaşabilir.

3.1. Neden Eski Ev + Tadilat? (Avantajlar)

1. Konumun Gücü: Şehrin en güzel sokaklarında, ağaçlı caddelerinde yaşama şansı.

2. Kişiselleştirme (Terzi İşi Ev): Duvarları yıkabilirsiniz. Mutfağı salona katabilirsiniz. Banyonuzu otel konseptinde tasarlayabilirsiniz. Ev, tamamen sizin yaşam tarzınıza göre şekillenir. "Müteahhit zevki" değil, "Sizin zevkiniz" hakim olur.

3. Maliyet Avantajı: Aşağıdaki maliyet bölümünde detaylandıracağımız üzere, toplamda daha ucuza mal edersiniz.

4. Kentsel Dönüşüm Piyangosu: Aldığınız eski bina, 10-15 yıl sonra kentsel dönüşüme girdiğinde, size sıfır ve çok daha değerli bir daire olarak geri dönebilir. Bu, uzun vadeli bir yatırım stratejisidir.

3.2. Eski Evin Riskleri (Dikkat Edilmesi Gerekenler)

1. Bina Yaşı ve Beton Kalitesi: 1999 öncesi yapılar ciddi risk taşır. Mutlaka binadan karot alınmış mı, riskli yapı raporu var mı kontrol edilmelidir.

2. Sürpriz Maliyetler: Tadilat sırasında duvarı açtığınızda neyle karşılaşacağınızı bazen en iyi usta bile bilemez. Bu yüzden bütçe yönetimi kritiktir.

3. Süreç Yönetimi: Tadilat, 2-3 ay sürebilen, tozlu ve gürültülü bir süreçtir. Eğer profesyonel bir firmayla (Kainta gibi) çalışmıyorsanız, usta peşinde koşmak sizi yıpratabilir.

DETAYLI MALİYET KARŞILAŞTIRMASI (2025 Senaryosu)

Gelin, İstanbul'un Anadolu yakasında (örneğin Ümraniye, Bostancı veya Maltepe hattında) 3+1, 100 m² bir ev üzerinden gerçekçi bir simülasyon yapalım.

SENARYO A: Sıfır Daire Satın Almak

• Konum: Merkezi lokasyonlara biraz uzak veya ara sokak.

• Bina Özellikleri: Yeni, otoparklı, asansörlü.

• Net Alan: 85 m²

• Satış Fiyatı: 10.000.000 TL (Ortalama piyasa verisi)

• Tapu Masrafı (%4): 400.000 TL

• Emlakçı Komisyonu (%2 + KDV): 240.000 TL

• TOPLAM MALİYET: 10.640.000 TL

SENARYO B: Eski Ev Alıp Yenilemek

• Konum: Çok merkezi, ana caddeye yakın.

• Bina Özellikleri: 25 yıllık, asansörlü, otopark sorunu olabilir.

• Net Alan: 100 m² (Daha geniş)

• Satış Fiyatı: 7.000.000 TL

• Tapu Masrafı: 280.000 TL

• Emlakçı Komisyonu: 168.000 TL

• Alım Maliyeti Toplamı: 7.448.000 TL

Tadilat Maliyeti (A'dan Z'ye Anahtar Teslim - Lüks Sınıf): Buradaki rakamlar 2025 projeksiyonudur.

1. Kırım, Hafriyat ve Söküm: 70.000 TL

2. Tesisat (Elektrik + Su + Doğalgaz): 180.000 TL (Tüm kablolar ve borular değişiyor)

3. Banyo ve WC Yenileme (2 adet): 250.000 TL (Vitra/Çanakkale seramik, gömme rezervuarlar)

4. Mutfak (Dolaplar + Tezgah): 300.000 TL (Akrilik kapak, Çimstone tezgah)

5. Zemin (Parke + Süpürgelik): 100.000 TL (Derzli laminat)

6. Kapılar ve Pencereler: 250.000 TL (PVC doğrama değişimi + Lake iç kapılar)

7. Boya, Alçı, Asma Tavan: 150.000 TL

8. Diğer (Portmanto, Kombi, Radyatör): 100.000 TL

9. TOPLAM TADİLAT BÜTÇESİ: 1.400.000 TL (Yaklaşık)

GENEL TOPLAM MALİYET (B Senaryosu): 7.448.000 TL (Ev) + 1.400.000 TL (Tadilat) = 8.848.000 TL

SONUÇ:

• Sıfır Ev: 10.640.000 TL (Daha küçük, standart tasarım)

• Yenilenmiş Eski Ev: 8.848.000 TL (Daha büyük, özel tasarım, merkezi konum)

• CEPTE KALAN PARA: 1.792.000 TL

Bu simülasyon, eski evi alıp yenilemenin finansal olarak ne kadar mantıklı olduğunu açıkça göstermektedir. Üstelik cebinizde kalan yaklaşık 1.8 Milyon TL ile bir araba alabilir veya başka bir yatırım yapabilirsiniz.

TEKNİK REHBER - Neleri Değiştirmelisiniz?

Eski bir evi aldığınızda "makyaj" yapmak yetmez. Evi gerçekten "sıfırlamak" için teknik altyapıya inmek gerekir. Kainta olarak bizim standart prosedürümüz şudur:

5.1. Görünmeyen Kahramanlar: Tesisat

Eski binaların en büyük düşmanı su kaçaklarıdır. 20 yıllık galvaniz borular paslanmış ve tıkanmış olabilir.

• Temiz Su: Tüm borular PPRC (plastik) borularla değiştirilmelidir.

• Atık Su: Pimaşların eğimleri kontrol edilmeli, gerekirse ana kolon bağlantısına kadar yenilenmelidir.

• Elektrik: Eski sigorta kutuları modern ev aletlerinin yükünü kaldırmaz. Kablolar "halojen free" (yanmaz) kablolarla değiştirilmeli, sigorta panosu kaçak akım röleleri (Siemens/Schneider vb.) ile güçlendirilmelidir.

5.2. Isı ve Ses Yalıtımı

Eski binalarda yalıtım zayıftır.

• Pencereler: Eski ahşap veya tek camlı pencereler, Isıcam Konfor serisi PVC doğramalarla (Egepen/Pimapen/Winsa) değiştirilmelidir. Bu, yakıt faturanızı %30 düşürür.

• Duvarlar: Eğer binada dış mantolama yoksa, içeriden alçıpan üzeri taş yünü uygulaması ile hem ısı hem ses yalıtımı sağlanabilir.

5.3. Zemin ve Şap

Parkeleri kaldırdığınızda alttaki şapın (betonun) bozuk olduğunu görebilirsiniz. Parkenin gıcırdamaması ve düzgün durması için "Tesviye Şapı" (Self-leveling) uygulaması yapmak gerekebilir.

6: PSİKOLOJİK SÜREÇ VE YÖNETİM (Anahtar Teslim vs. Parça İş)

Eski bir evi yenilemeye karar verdiğinizde önünüzde iki yol vardır:

Yol 1: Kendi İşini Kendin Gör (Usta Usta Gezmek)

Elektrikçiyi ayrı, tesisatçıyı ayrı, boyacıyı ayrı bulursunuz.

• Risk: Tesisatçı işini bitirir, fayansçı gelir "Boru yanlış yerde" der. Boyacı gelir "Alçıyı kim yaptıysa kötü yapmış" der. Her usta suçu bir öncekine atar.

• Sonuç: Bütçe aşımı, zaman kaybı ve stres.

Yol 2: Anahtar Teslim Profesyonel Hizmet (Kainta Modeli)

Tek bir muhatabınız vardır: Kainta İnşaat.

• Süreç: Proje çizilir, 3D görsellerle evinizin bitmiş hali size sunulur. Malzemeler showroomda seçilir.

• Yönetim: Şantiyenin başında bir şantiye şefi/mimar bulunur. Ustaların koordinasyonunu, malzeme lojistiğini o sağlar.

• Garanti: İş bittiğinde karşınızda muhatap bulursunuz. 1 yıl sonra musluk damlarsa kimi arayacağınızı bilirsiniz.

Kainta İpucu: Tadilat sürecinde en büyük maliyet, "yanlış yapılan işi söküp tekrar yapmaktır". Profesyonel planlama, bu maliyeti sıfıra indirir.

HUKUKİ İZİNLER VE RUHSAT

"Ev benim, içini yıkarım" diyemezsiniz. İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na uymak zorundasınız.

• Basit Tadilat: Boya, badana, parke, dolap değişimi, seramik yenileme. Bunlar için belediyeden ruhsat almaya gerek yoktur.

• Esaslı Tadilat: Duvar kırma, oda birleştirme, pencere yerlerini değiştirme, dış cepheye müdahale. Bunlar için belediyeden "Tadilat Ruhsatı" alınması gerekebilir. Özellikle taşıyıcı sistem (kolon-kiriş) asla ve asla zedelenmemelidir.

• Balkon Kapatma: Cam balkonlar gri alandadır ancak yasal olarak apartman yönetiminin oy birliği gerekebilir.

Kainta İnşaat olarak, yapacağımız tadilatın hukuki boyutunu önceden analiz ediyor, sizi komşularınızla veya belediyeyle karşı karşıya gelmekten koruyoruz.

YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞÜ (ROI) VE SATIŞ DEĞERİ

Eski bir evi alıp, Kainta kalitesiyle yeniledikten sonra satmak isterseniz ne olur? Yukarıdaki B Senaryosunu hatırlayın: Evi 8.8 Milyon TL'ye mal ettiniz. Bölgedeki emsallerine (bakımsız eski evler) göre değil, "sıfır ayarında lüks daire" statüsünde değerleme görür. Merkezi konumda, içi ultra lüks yapılmış bir dairenin satış fiyatı, sıfır daire fiyatına yaklaşır. Yani 10.000.000 TL bandında alıcı bulabilir.

Bu işlemden kısa vadede %15-20 kar elde etme potansiyeliniz vardır. Oturmak için yapıyorsanız, bu kar sizin "yaşam kaliteniz" ve "varlık değeriniz"dir.

Eski Evi Alıp Yenilemek SIKÇA SORULAN SORULAR (S.S.S.)

Soru: 100 m² bir evin komple tadilatı ne kadar sürer? Cevap: İş kapsamına göre değişmekle birlikte, anahtar teslim projeler ortalama 45 ile 60 gün arasında tamamlanır.

Soru: Evde otururken tadilat yapılabilir mi? Cevap: Lokal tadilatlar (sadece banyo veya sadece mutfak) eşyalı evde yapılabilir. Ancak komple tadilat için evin boş olması hem iş sağlığı hem de eşyalarınızın zarar görmemesi için şarttır.

Soru: Eski binalar depreme karşı güvenli mi? Cevap: Her eski bina çürük değildir. Ancak 1999 öncesi yapılar riskli kabul edilir. Binadan karot numunesi alınarak performans analizi yaptırılabilir. Bazı eski binaların betonu, deniz kumu kullanılmadıysa ve nervürlü demir varsa gayet sağlam çıkmaktadır.

Soru: Bütçem kısıtlı, en önemli kalem hangisi? Cevap: Görselden önce altyapı! Parkeniz eski olabilir üzerine kilim serersiniz, ama su tesisatınız patlarsa alt komşuya zarar verir ve tüm parkenizi çöpe atarsınız. Önce tesisat ve elektrik, sonra dekorasyon.

Hayallerinizi Ertelemeyin, Profesyonelleşin

Eski bir evi alıp yenilemek, 2025 şartlarında hem ekonomik hem de yaşam kalitesi açısından en mantıklı seçenektir. Merkezi bir lokasyonda, tamamen sizin zevkinize göre tasarlanmış, altyapısı yenilenmiş bir evde yaşamak; şehrin dışında, standart bir kutuda yaşamaktan çok daha değerlidir.

Ancak bu süreç, doğru partnerle yola çıkıldığında keyifli bir serüvene; yanlış ellerde ise Eski Evi Alıp Yenilemek mi, Sıfır Daire Almak mı?kabusa dönüşebilir.

Kainta İnşaat olarak size teklifimiz şudur: Henüz evi satın almadan bizi arayın.

1. Birlikte evi gezelim.

2. Yapılacakları listeleyelim.

3. Size "gerçek" bir maliyet tablosu çıkaralım.

4. Evin tapusunu aldığınız gün anahtarı bize teslim edin, 2 ay sonra "sıfır" evinizin kapısını açın.

Sürpriz maliyet yok. Yarım kalan iş yok. Stres yok.

Sadece hayalinizdeki ev var.

[

Eski bir ev almaktan korkmayın; doğru ellerde, hayalinizdeki modern yuvaya dönüşebilir."

]

Bu blog yazısı Kainta İnşaat tarafından bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. Fiyatlar piyasa koşullarına göre değişiklik gösterebilir