TAKS ve KAKS (Emsal) Nedir? İnşaat Hesabı ve İmar Durumu Hakkında Dev Rehber

Arsanızın Gerçek Değeri Metrekaresinde Değil, İmarında Gizlidir

Doğru bir inşaat projesi için TAKS (Taban Alanı) ve KAKS (Emsal) hesaplamalarının mimari proje aşamasında, güncel imar yönetmeliğine göre titizlikle yapılması gerekir.

Gayrimenkul yatırımı yaparken veya aileden kalan bir arsayı değerlendirmek isterken karşınıza çıkan o karışık terimler: TAKS, KAKS, Emsal, Gabari...

Pek çok yatırımcı, sadece arsanın yüzölçümüne (kaç metrekare olduğuna) bakarak yatırım yapma hatasına düşer. Oysa 500 metrekarelik bir arsa, imar izni sayesinde 1.000 metrekarelik başka bir arsadan çok daha değerli olabilir. Aradaki farkı yaratan, inşaatın sınırlarını belirleyen bu matematiksel oranlardır.

Bu rehberde, bir inşaat mühendisi hassasiyetiyle ancak herkesin anlayabileceği bir dille; TAKS ve KAKS nedir, emsal hesabı nasıl yapılır ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre arsanızın potansiyelini nasıl maksimize edersiniz sorularını yanıtlıyoruz.

Hazırsanız, gayrimenkulün matematiğini çözmeye başlayalım.

1. Temel Kavramlar: TAKS ve KAKS Nedir, Neden Önemlidir?

Bir arsanın tapusuna sahip olmanız, o arazinin her köşesine istediğiniz gibi bina yapabileceğiniz anlamına gelmez. Şehir planlaması gereği her parselin bir "kullanma kılavuzu" vardır. Buna İmar Durumu denir. Peki emlak ilanlarında sıkça gördüğünüz TAKS ve KAKS nedir?

Bu kavramlar, arsanızın üzerine yapabileceğiniz yapının sınırlarını belirleyen matematiksel oranlardır:

• Binanız arsanın ne kadarını kaplayabilir? (TAKS)

• Toplamda kaç metrekare kapalı alan üretebilirsiniz? (KAKS/Emsal)

• Binanız ne kadar yükselebilir? (Gabari)

• Komşudan ve yoldan ne kadar çekilmelisiniz? (Çekme Mesafesi)

Uzman İpucu: Arsa alırken tapudan önce mutlaka belediyeden güncel "İmar Durum Belgesi"ni isteyin. Tapuda "Arsa" yazması, oraya hemen bina yapılabileceği anlamına gelmeyebilir.

2. TAKS Nedir? (Taban Alanı Kat Sayısı)

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanızın tabanının, yani toprağa değen kısmının arsa üzerinde kaplayacağı alanı ifade eder. Binanın "yatayda" ne kadar genişleyebileceğini belirler.

Genellikle 0.10 ile 0.80 arasında değişen bir orandır.

TAKS Hesabına Dahil Olmayanlar (Avantajlar) Yönetmeliğe göre bazı yapılar taban alanına dahil edilmez, böylece zemin katı daha verimli kullanabilirsiniz:

• Yangın merdivenleri,

• Açık otoparklar,

• Havuzlar ve pergolalar,

• Zemin altında kalan ve binadan taşmayan bodrumlar.

3. KAKS (Emsal) Nedir? (Kat Alanı Kat Sayısı)

Halk arasında Emsal olarak bilinen KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsanın gerçek değerini belirleyen en kritik sayıdır. Binanın tüm katlarının toplam inşaat alanının, arsa alanına oranını ifade eder.

KAKS ne kadar yüksekse, satılabilir veya kiralanabilir alan o kadar fazladır.

4. Uygulamalı Örnek: TAKS ve KAKS Hesaplama Nasıl Yapılır?

Teorik tanımları geçip, gerçek bir arsa üzerinde TAKS ve KAKS hesaplama işleminin nasıl yapıldığına bakalım. Bu örnek, elinizdeki tapunun potansiyelini görmenizi sağlayacaktır.

Senaryo:

• Arsa Büyüklüğü: 1.000 metrekare

• TAKS: 0.20

• KAKS (Emsal): 1.50

Adım 1: Taban Alanını Hesaplayalım (TAKS) Binanızın zeminde kaplayacağı maksimum alan: 1.000 x 0.20 = 200 metrekare

Adım 2: Toplam İnşaat Hakkını Hesaplayalım (KAKS) Yapabileceğiniz toplam kapalı alan: 1.000 x 1.50 = 1.500 metrekare

Sonuç: Zeminde 200 metrekare yer kaplayan, toplamda 1.500 metrekare kullanım alanı olan bir bina yapabilirsiniz. Bu durumda yaklaşık kat sayısı: 1.500 / 200 = 7.5 Kat

5. Gizli Değer: Emsal Dışı Alanlar

Müteahhitlerin "Brüt" metrekareyi yüksek göstermesinin, yatırımcıların ise "Bonus" alan olarak sevdiği kavram burasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, bazı alanları KAKS (Emsal) hesabına dahil etmez.

Emsale Dahil Olmayan (Bonus) Alanlar:

1. Bodrum Katlar: Otopark, sığınak ve depo olarak kullanılan alanlar.

2. Ortak Alanlar: Asansör boşlukları, yangın merdivenleri, şaftlar.

3. Çatılar: Çatı arası piyesleri.

4. Balkonlar: Belirli sınırlardaki açık çıkmalar.

Kritik Bilgi: Kağıt üzerinde 1.500 metrekare inşaat hakkınız varken, emsal dışı alanları (otoparklar, sığınaklar vb.) eklediğinizde toplam inşaat alanı 2.000 metrekareyi bulabilir. Müteahhit anlaşmalarında bu fark çok önemlidir.

6. Gabari ve Hmax: Gökyüzü Sınırı

Emsaliniz (KAKS) çok yüksek olsa bile, belediye binanızın yüksekliğine bir sınır koymuş olabilir. Buna Gabari denir.

• Hmax (Serbest): Yükseklik sınırı yoktur (KAKS dolana kadar çıkabilirsiniz).

• Hmax: 12.50: Binanız en fazla 12.50 metre yüksekliğinde olabilir (Yaklaşık 4 kat).

Eğer KAKS hakkınız var ama Gabari sınırına takılıyorsanız, binayı dikeyde değil yatayda (TAKS sınırları içinde) genişletmeniz gerekir.

7. Net ve Brüt Alan Tuzaklarına Dikkat

Bir projeden daire alırken veya arsanızı verirken duyacağınız metrekarelerin anlamları farklıdır:

• Net Alan: Süpürülebilir alan. Duvarların içi.

• Brüt Alan: Duvarlar ve merdiven boşlukları dahil alan.

• Ticari Brüt: Otopark payı, sosyal tesis payı vb. eklenmiş şişirilmiş alan.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru: KAKS 1.25 ne anlama gelir? Cevap: Arsanızın yüzölçümünün 1.25 katı kadar toplam inşaat yapabilirsiniz demektir.

Soru: Çekme mesafesi nedir, inşaat alanımı düşürür mü? Cevap: Evet. Binanız yoldan (örneğin 5 metre) ve komşudan (örneğin 3 metre) geride yapılmalıdır. Bu mesafeler düşüldüğünde kalan alan, TAKS izninizden küçükse, küçük olan alan geçerlidir.

Soru: İmar durumu belgesini nereden alabilirim? Cevap: Bağlı bulunduğunuz ilçe belediyesinin İmar Müdürlüğü'nden veya belediyenin "E-İmar" online sisteminden öğrenebilirsiniz.

Sonuç ve Sonraki Adım

TAKS ve KAKS hesapları, gayrimenkulün en temel alfabesidir. Ancak her parselin kendine özel "Plan Notları" olabileceğini ve bu notların emsal değerini değiştirebileceğini unutmayın. Yanlış bir hesaplama, sizi büyük bir metrekare kaybına uğratabilir.

Arsanızın gerçek potansiyelini öğrenmek mi istiyorsunuz?

Karmaşık yönetmeliklerle uğraşmak yerine, uzman ekibimizden destek alabilirsiniz. Arsanızın Ücretsiz İmar Analizi için bize ulaşın.